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7月仅9个五环外新盘入市组图

时间: 2017-06-29 07:24:00

7月计划开盘项目 (数据来源:亚豪机构,仅供参考)

据亚豪机构统计,北京7月仅有9个项目计划入市,这已经是连续3个月北京新盘项目未达两位数。对于购房人来说,市场上可供选择的新房明显越来越少。不过这样的供应紧张,已经引起了监管部门的重视。6月27日,北京市住房和城乡建设委员会发布了关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知,通知明确表示将全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,而“拿地未开工和开工未入市项目”总计389个。不仅如此,今年严格调控的同时,北京也加大了土地出让的速度,半年还未到,今年的土地出让金已破千亿元,而去年全年的土地出让金仅为852亿元,业内人士预计,今年年底或明年年初,北京楼市供应紧张的情况将有明显缓解。

7月仅9个项目入市 全部位于五环外

根据亚豪君岳会的统计数据显示,2017年7月北京住宅市场仅有9个项目预计入市,其中包括首开国风美唐、北京城建·上河湾、首城汇景墅等5个老项目后期,以及东方蓝海中心、通州万国城MOMA等4个纯新盘。相对于北京这个庞大的市场,月均不到两位数的新盘供应,已经降到了历年的低点。

不仅如此,从入市项目特征来看,7月预计入市的9个项目全部位于郊区县甚至远郊区县,其中4个项目为位于五至六环,另外5个项目均地处六环以外。

北京现在真的很缺新房吗?面对市场上数得过来的几个在售项目,不少购房人都发出了这样的疑问。但实际上北京楼市中新房的潜在供应并不仅仅如此。6月27日,北京市住房和城乡建设委员会发布了关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知,通知明确表示将全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市。通知同时表示,截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项,为顺利推进这些项目尽早入市,尽早形成市场实际供应,将对这些商品住宅项目取得一个施工许可证后,对应办理两次预售许可。

业内人士表示,这样的政策,预示着监管部门正在加大力度促进楼市的实际供应。另外,根据7月份新盘的分布也可以看出,虽然受到贷款等多个限制政策的影响,但远郊区域的低总价项目仍比较活跃,入市积极性也相对更大。

部分高价地项目开始入市

虽然现阶段新盘数量并不多,但进入6月以来,以往在调控时期偏向于硬扛的“高价地项目”现在也开始陆续入市。如去年以4.1万元/平方米的住宅楼面价,刷新门头沟区域单价地王的中骏项目近期就以中骏西山天璟为名,开放了样板间和售楼处,进入了销售节奏。还有2015年年底在丰台区南苑乡槐房村和新宫村拿地的华侨城,当时拿地总价83.4亿元,楼面价5.6万元/平方米成为区域地王,不久前也正式命名为华侨城·新著东方。除此之外,还有龙湖首开在大兴瀛海镇拿地的项目,也被命名为天琅,主推千万级别的五环边别墅,正式开放了售楼处和样板间,并将在近期入市销售。

北京青年报记者通过对这些蓄客中的新盘项目调查发现,目前,“高价地块”项目打造的住宅产品普遍为中高端楼盘。像位于南二环外的中国玺是少见的二环边内城项目,2015年拿地的楼面价为5万元/平方米左右,周边二手房价格也已经达到10万+,但是受到预售价格管控影响,开发商不得不大幅调低预期,最终以7.95万元/平方米的均价取得预售许可,在“8万元”红线之下擦网通过。

不难看出,原本千方百计“捂着”的“高价地块”项目为何近期开始陆续入市?“相比于去年的亮丽业绩,今年开发商的半年成绩单进一步承压。更不容乐观的是,销量不断缩减的背后是价格面临下滑压力。”一家闽系开发商营销负责人表示。

在被问及会否因调控从紧而减缓推盘节奏时,一位房企负责人坦言,“项目是否入市要看政府控价的幅度,幅度差异不大的就认了;如果幅度差异太大,就多跑跑腿、不断地跟政府"磨嘴皮子"。毕竟,对于大型开发商来说,要保证销售规模,既不能停止拿地,也不能停止售楼。”

近日入市的泰禾昌平拾景园就属于这类快速周转的项目,据泰禾方面透露,项目一期推出后,已取得近20亿元的销售额。

业内人士表示,“调控初期,房企相信后市价格不会轻易下跌,因此推盘上仍偏保守。但如今政策调控决心非常明显,市场也已经进入博弈期,出于业绩压力,房企最终还是会选择回笼部分资金,所以即便一些高价地项目也开始追求入世。

整个二季度仅有21个新盘

供应量明年可能出现转机

整体来看,北京楼市受调控影响,上半年住宅市场入市量一直维持低位,截至6月23日仅有56个项目入市。而自3月密集调控之后,二季度入市量更是仅有21个项目,亚豪机构市场总监郭毅表示,这样的新盘供应,预示着今年将是楼市“小年”。

郭毅表示,楼市供应少,成交少的原因,一方面是受到政策制约,商办受限,住宅预售证监管使得可上市项目量锐减,这也是制约供应的最直接原因;而除此之外,去年仅有7宗可售纯商住宅实现出让,这也是除政策因素之外,造成今年市场供应极度不足的原因之一。并且这7宗地块住宅部分实际楼面价均在31000元/平方米以上,且有4宗超过40000元/平方米,原本均预期冲击8万+,而目前的市场现状也压制了这仅有的几宗宅地的入市积极性,目前仅有绿地大兴黄村地块已入市。受到这两方面的影响,预计下半年供应情况也难现转机,2017年全年将陷于供应低迷。

不过,这样的供应低迷,也许到了年底或者明年年初就将有所好转。郭毅表示,今年伴随着楼市的收紧政策,同时提出加快供应,仅上半年北京就已成交24宗住宅用地,其中可售纯商部分共计85万平方米,自住房合计91万平方米,并且目前仍有10宗住宅用地处于挂牌出让过程中,其中不乏丰台西铁营这样的三环内优质地块,土地供应量相比去年有飞跃式提升。

从土地出让金上看,截至今年6月22日,北京土地市场以126.6亿元的总价,成功出让两宗地块。至此,北京年内土地成交金额突破千亿规模,达到了1006亿元。而去年全年北京的土地成交额仅852亿元。

当然,土地增多和供应加大并不意味着楼市价格会再次反弹。因为在今年多块土地的出让合同中都明确了较低的“住宅限售价格”,对于房企而言,限制销售价格意味着锁定了回款总额,因此尽早上市,通过加速周转来降低成本也将成为未来趋势,预计这些地块将在明年年初甚至今年年底就将开始陆续入市,届时,北京楼市供应短缺的现状也将得到有效缓解。

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新房之后 二手房开始“量价齐跌”

不仅是新房在调控影响下,价格开始松动,在经历了贷款变化和学区房变化之后,北京的二手房也迎来了“量价齐跌”。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年第25周(6月19日-6月25日),北京全市二手住宅共网签1939套,环比第24周下降4.9%,七日网签量分别为427套、386套、360套、313套、370套、41套、42套,延续了进入6月后单日网签量最高不过500套的趋势,且有进一步下滑至400套以下的迹象。

纵观近三个月来北京二手住宅网签量的周度走势,可以发现,剔除清明、五一、端午三个小长假的影响后,4月北京二手住宅单周网签量从3月底的8000多套降至4000至4500套左右,5月进一步降至2500至3000套之间,6月份又降到了2000套左右,上周更是跌破了2000套。相比3月份时8000套的成交高点,降幅达到了75%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,无论是交易量走势还是房价走势,都已说明北京二手房市场在本轮政策严厉调控下,交易量已经跌入谷底,房价也迎来拐点,并连续三个月出现回落,房价继续下跌的趋势已经形成。

交易量之外,更重要的是政策扭转了市场预期,买卖双方的博弈关系由此转变,二手房的报价和成交价也都开始松动。虽然较为明显的降价最初多出现在大户型、高总价的非普通住宅房源上,但随着时间的推移和政策的发酵,降价已经逐渐蔓延至广大的中小户型住宅,量价齐跌已经成为当下北京二手房市场的必然趋势。本版文/本报记者 李桁

作者:李桁

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